【案情回顾】

　　近日，北京市第三中级人民法院审理了多起涉及房屋租赁引发的纠纷案件。房屋租户以贷款形式支付租金，后因中介公司未向房主支付租金，房主收回房屋致租户无法居住，租户起诉要求返还租金。

　　2018年8月2日，孙女士与中介公司签订了房屋租赁合同。2018年12月18日，因中介公司欠付房东租金，孙女士被房东清退。2018年12月19日，孙女士与中介公司达成解除租赁合同的口头协议，并签订了《租客退房交接单（客户联）》。

　　但是，孙女士称，其在不知情的情况下被中介公司办理了贷款，租金以贷款的形式，通过APP账户一次性转账到中介公司法定代表人名下。孙女士现已支付了4期贷款至2018年11月20日。《租客退房交接单（客户联）》中载明的退款租金数额是针对孙女士当时已偿还贷款的部分，此后中介公司没有给孙女士解除贷款，孙女士也没有偿还贷款。

　　于是，孙女士将中介公司告上法庭，要求确认其与中介公司签订的房屋租赁合同于2018年12月19日解除，并判令中介公司返还剩余租金36160元，支付违约金9600元。

　　【庭审过程】

　　一审法院认为，因中介公司原因，房屋被收回后无法继续履行合同，结合《租客退房交接单（客户联）》，判决合同解除，中介公司提前收回房屋构成违约，承担违约责任。

　　因孙女士未证明其在签订《租客退房交接单（客户联）》后继续交付租金，法院未支持其要求返还租金的诉讼请求。

　　孙女士不服，提起上诉，并提交了新证据，证明其已还清全部贷款及罚息共计35309元。

　　二审法院认为，中介公司违反合同约定，应承担违约责任。同时，根据孙女士新提交的证据，其在合同解除后继续履行了该笔贷款的还款义务，应当视为孙女士已向中介公司支付了租期内全部租金。中介公司应当退还孙女士房屋租金33600元。

　　【法官说法】

　　合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　根据合同的相对性原则，中介公司与租户签订租赁合同，约定不履行合同的违约责任，在因中介公司不向房主交纳租金致房主将房屋收回，而使租户无法居住的情况下，应由中介公司承担违约责任。

　　合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于租户已提前支付的租金，租户可要求中介公司返还。

　　【案件启示】

　　针对房屋承租人的权益保护，法官提出如下建议：租房前，承租人可提前查阅房屋相关信息，避免因房屋存在权属争议或被拍卖、查封等情形而影响其承租权益。

　　租房时，承租人应核实中介公司资质，并尽量找正规房屋中介机构，切莫贪图便宜或轻信所谓的优惠而选择某些不正规机构和个人的房源。

　　租房后，对于租金的支付，承租人应严格按照合同约定支付至指定账户。因较难核实中介公司建议租户使用的贷款APP的合法性，承租人应慎重选择以贷款方式支付租金。